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Mecanismo de funcionamiento y riesgos potenciales del “Plan Respiratorio”
(Adjunto: Última solución del mercado)
El aumento de las tasas de interés y los ajustes del mercado inmobiliario en los últimos años han provocado que los propietarios que ingresaron al mercado con un "plan de respiro" se enfrenten a una doble presión:
– ? La caída de los precios de la vivienda ha provocado una disminución de los activos
– ? Los tipos de interés hipotecarios se dispararon hasta P+1% (el tipo de interés actual es 6,875%)
– ⚠️ Las dificultades para refinanciar crean dificultades financieras
▼ Análisis de los puntos críticos clave ▼
| Proyectos de Riesgo | Impacto Específico |
|—————-|————————————————————————–|
| Fin del período de promoción | El pago mensual aumenta 3-4 veces (p. ej. $15,000 → $58,000) |
| Los tipos de interés suben | El diferencial de tipos de interés se amplía a más de 3% (el tipo de interés bancario actual es de aproximadamente 4,125%) |
| Brecha de valoración de la transferencia de hipoteca | Suponiendo que el precio de compra es de $10 millones y la valoración actual es de $9 millones, el préstamo máximo para la transferencia de hipoteca es solo $7,2 millones (la diferencia de $800.000 debe complementarse) |
Estrategias para salir del mercado | Dos soluciones de financiación con intereses bajos y altos porcentajes
✅ Opción 1: Refinanciación del seguro hipotecario
– Límite superior del porcentaje: Valoración actual: 80%
– Ventaja en tasa de interés: P-1.8% (aproximadamente 4.125%)
– Aplicable a: Propiedades con descenso de valoración ≤ 20%
✅ Opción 2: Nueva financiación de alto ratio
– Límite superior del porcentaje: Valoración actual: 90%
– Ventaja en tasa de interés: P-1.8% (aproximadamente 4.125%)
– Ventaja especial: puede compensar completamente el préstamo original (caso: una valoración de $9 millones puede ser prestada a $8,1 millones)
▼ Prueba real del efecto de ahorro en la tasa de interés (tomando $ como ejemplo de compra de una propiedad con un valor de NT$10 millones) ▼
| Proyecto | Plan Respiración (P+1%) | Nueva hipoteca de alto ratio | Diferencia |
|—————–|——————|—————-|—————-|
| Monto del pago mensual | $58,860 | $43,676 | ↓25.8% |
| Gastos anuales por intereses | $542,520 | $402,312 | ↓$140,208 |
| Ahorro total en 5 años | – | – | ↓$701,040 |
Puntos clave para el funcionamiento práctico
1️⃣ Estrategia de valoración
- Designar un perito profesional para realizar la valoración de la propiedad.
– Proporcionar registros de transacciones recientes en la misma área como evidencia
– Mejorar proactivamente el estado de la propiedad para aumentar la valoración (por ejemplo, una decoración sencilla)
2️⃣ Gestión de brecha financiera
- Utilizar depósitos para compensar la diferencia (se recomienda reservar un estimado de 15% de fondos líquidos)
- Solicite un préstamo transitorio (la tasa de interés es de aproximadamente 8-10%, adecuado para uso a corto plazo)
– Combinado con un segundo plan hipotecario (se debe evaluar cuidadosamente la capacidad de pago)
3️⃣ Consejos para bloquear los tipos de interés
– Elija H para protegerse contra el riesgo de subidas de tipos de interés según lo previsto
- Solicitar protección contra el límite de la tasa de interés
– Preste atención a las promociones bancarias estacionales (por ejemplo, período pico de fin de trimestre)
Estrategias para responder a las nuevas normas regulatorias (actualización de 2024)
En respuesta al endurecimiento del control hipotecario por parte de la HKMA, recomendamos:
– Optimizar la calificación crediticia con 6 meses de anticipación (mantener grado TU A o superior)
– Prepare un comprobante de ingresos completo (incluidos los documentos de respaldo de ingresos en el extranjero)
– ? Depósito de 3 meses de reserva de pago (aproximadamente $130,000-150,000)
– ? Considere la estrategia de “vender primero, comprar después” para reducir el apalancamiento
Análisis de caso en profundidad | Cuatro pasos para una refinanciación exitosa
Caso del Sr. Wang (compró un apartamento de tres habitaciones en Taikoo Shing en 2020):
1️⃣ Préstamo original: $12 millones (primera hipoteca del promotor 90%)
2️⃣ Situación actual: Valoración $10,5 millones, tipo de interés sube a P+1%
3️⃣ Pasos para solucionar el problema:
→ Se encargó a un perito profesional que revaluara la propiedad y se obtuvo una valoración de NT$10,8 millones
→ Solicite una hipoteca de alto ratio a un banco (préstamo $9,72 millones)
→ Utilice préstamos de familiares para compensar la diferencia de $280,000
→ Después de una refinanciación exitosa, el pago mensual se redujo en $41,200
Referencia exclusiva de datos de la industria
Según las estadísticas del cuarto trimestre de 2023 de Meridian Mortgage:
– ? Tasa de éxito de refinanciación del Plan Respiratorio: 78% (12% más que a principios de año)
– ? Recuperación media de la valoración: 7,21 TP3T (en comparación con antes del ajuste de la política)
– ? Ahorro medio en intereses para propietarios que transfieren hipotecas con éxito: $368,000/año
Asesoramiento profesional: Realice inmediatamente una "evaluación de viabilidad de refinanciación"
Lectura adicional:
